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Rezension Das System Immobilie – Thomas Knedel

Das System Immobilie stellt das praktische Investieren in Immobilien in den Fokus. 20 gestandene Immobilienprofis und Junginvestoren berichten von den verschiedensten Strategien und Herangehensweisen bei ihren Investments. Damit eröffnet das 2. Buch von Thomas Knedel dem Leser ein breites Spektrum an Möglichkeiten und unterstützt dabei die eigene Nische im Immobilieninvestmentbereich zu finden.

Der Aufbau von System Immobilie

Im Vorwort von System Immobilie bringt Thomas Knedel die Intention des Buches auf den Punkt:

"Dies ist kein gewöhnliches Sach- oder Fachbuch zum Thema Immobilien. Was du hier findest sind spannende Dokumentationen und Beschreibungen ganz unterschiedlicher Geschäftsmodelle. Lass dich inspirieren von den vorgestellten Möglichkeiten, verfeinere eines oder mehrere der beschriebenen Modelle, kombiniere sie oder entwickele ganz neue Geschäftsmodelle daraus,"

In System Immobilie beschreiben 20 Immobilien-Investoren in weitestgehend voneinander unabhängigen Kapiteln ihre persönliche Immobilien-Strategien:

  • Ein Investor hat sich beispielsweise auf kleine Eigentumswohnungen spezialisiert, die Potential für eine Aufwertung haben.
  • Ein anderer Investor konzentriert sich auf Immobilien in ländlichen Regionen und beschreibt, worauf er hierbei achtet.
  • Wieder ein anderer Investor konzentriert sich auf den Handel mit Grundstücken in der USA.

Die Kapitel sind unabhängig voneinander, so dass man bei Bedarf auch einzelne Kapitel herausnehmen kann.

Was ich aus System Immobilie gelernt habe - ein Ausschnitt

Bei der Frage worauf es bei Immobilien ankommt höre ich immer wieder dieselben 3 Wörter: Lage, Lage, Lage. Torben Käselow ist hier anderer Meinung. Er setzt auf Objekte, die niemand will - das sind für ihn häufig die besseren Investitionen. Jedoch ist es hierbei besonders wichtig, die Immobilie genau unter die Lupe zu nehmen. Daher definiert er die 3 wichtigsten Kriterien zur Beurteilung einer Immobilie wie folgt: 1. Rechnet sich die Immobilie? 2. Rechnet sich die Immobilie 3. Rechnet sich die Immobilie?

Auch beim Thema Verhandlungen hat er einen entscheidenden Tipp: Sie sollten den Verkäufer das erste Angebot machen lassen. So behält man den nötigen taktischen und finanziellen Spielraum. Das Thema Verhandlungen finde ich generell sehr spannend und ist für viele Lebenssituationen hilfreich. Hierzu steht ein weiteres Buch auf meiner Wunschliste (Jack Nasher - Deal: Du gibst mir was ich will!).

Christian Schmitt, Junginvestor im Bereich Denkmal- und Sanierungsimmobilien, ermutigt zum aufmerksamen Umgang mit allen Beteiligten beim Investment. Beispielsweise versorgt er seine Handwerker auf den Baustellen mit einem warmen Mittagessen. Das ist doch mal eine schöne Geste!

Außerdem geht er immer aufmerksam durch seinen Alltag und hält die Augen offen. Sieht er eine interessante Immobilie, notiert er sich die Adresse und versucht dann den Eigentümer ausfindig zu machen. Ich persönlich habe auch die Erfahrung gemacht, dass insbesondere Nachbarn häufig viel Wissen und auch gerne Auskunft geben. Auffällig ist beispielsweise wenn bei einer Immobilie die Rollläden dauerhaft unten sind und die Post nicht geleert wird. Bei solchen Objekten kann es sich lohnen bei den Nachbarn auf nette Art und Weise Erkundigungen einzuholen.

Mein Fazit zu System Immobilie

Das System Immobilie ist ein Buch, das direkt aus der Praxis der Immobilieninvestoren berichtet. Das finde ich großartig, da man sich anfangs nicht vorstellen kann, wie viele verschiedene Immobilieninvestitionsstrategien es gibt. Und die in dem Buch aufgeführten sind sicher nicht abschließend. Es gibt also deutlich mehr als nur die Investition in z.B. Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser, von denen in der Literatur häufig die Rede ist.

Damit inspirierte mich das Buch tatsächlich stark im Hinblick auf die verschiedenen Möglichkeiten, die einem zur Verfügung stehen. Damit nahm ich defintiv einen Blick über den Tellerrand hinaus und überwand die eigene selektive Wahrnehmung. Für solche Momente bin ich immer sehr dankbar. 

Das System Immobilie geht bei den einzelnen Strategien jedoch nicht bis ins allerletzte ins Detail. Es motiviert eher sich Gedanken zu machen, was für einen selbst das Beste ist und sich anschließend in diesem Bereich weitere Informationen zu suchen.

Schade finde ich, dass von 20 Investoren und Co-Autoren des Buches lediglich eine Frau dabei ist. Immobilieninvestments auch und insbesondere für Frauen zugänglich zu machen, ist mir ein besonderes Anliegen, das ich auch hier auf meinem Blog weiter verfolgen möchte. Dazu wird es noch einiges geben #immobilienfürfrauen.

Aus den genannten Gründen vergebe ich 4 von 5 Sternen!

Konnte Sie das System Immobilie inspirieren? Auf welche Strategie haben Sie sich spezialisiert?

Lesen Sie auch meinen Blogbeitrag zum ersten Buch von Thomas Knedel (ein Sachbuch mit immens tiefem Immobilienfachwissen):

Hier geht's zu Erfolg mit Wohnimmobilien

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Rezension Erfolg mit Wohnimmobilien – Thomas Knedel

Erfolg mit Wohnimmobilien ist ein must have für jeden, der sich mit Immobilien beschäftigt. Das Buch ist etwas dicker, aber liefert dadurch tatsächlichen Mehrwert. Thomas Knedel beschreibt in diesem Buch den Weg zum Immobilieninvestor in 6 Monaten. Sie können beim Umgang mit Immobilien viel Geld sparen, wenn Sie bestimmte Informationen haben und dieses Know-How richtig anwenden. Ich habe beim Lesen des Buches viele Post-Its an interessanten Stellen angebracht, da ich einiges mitnehmen konnte. Von daher vergebe ich 5 von 5 Sternen!

Der Aufbau von Erfolg mit Wohnimmobilien

Richtig motivierend finde ich schon das Vorwort des Buches:

"Dieses Buch ist allen "Machern" gewidmet, die das Vorhaben "Kauf einer vermieteten Immobilie" entschlossen in die Tat umsetzen möchten. Es möchte Ihnen nicht nur theoretisches Wissen vermitteln, sondern Sie vor allem dazu anregen, die Ärmel hochzukrempeln, hart zu arbeiten und ein erfolgreicher Immobilieninvestor zu werden."

Thomas Knedel liefert mit seinem Buch eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, um dieses Vorhaben Wirklichkeit werden zu lassen. Konkret:

  • Werden Strategien aufgeführt, wie in angespannten Märkten rentable Immobilien gefunden werden können
  • Werden Tipps und Tricks verraten, wie Immobilien vor dem Kauf auf Herz und Nieren geprüft werden können
  • Wird gezeigt, worauf bei der Immobilienfinanzierung zu achten ist und
  • Wie Immobilien langfristig aufgewertet und passives Einkommen generiert werden kann

Der Aufbau des Buches orientiert sich am Prozess eines Immobilienkaufes:

Prozess Immobilienkauf

Nun geht's ans Eingemachte

Vor dem Kauf

Zu Beginn ist es wichtig sich einen Standort auszusuchen und sich genau zu überlegen, in welche Art von Immobilie Sie investieren wollen. Soll es z.B. eine 2-Zimmer Wohnung sein oder direkt ein Mehrfamilienhaus? Es werden klassische Einkaufsquellen, wie immoscout24 erwähnt, aber auch innovativere Quellen regen an bei der Suche kreativ zu werden. Zum Beispiel über die Anfrage bei einem Steuerberater oder einer Hausverwaltung.

Die Ankaufsprüfung ist entscheidend für ein erfolgreiches Investment und muss schnell erledigt werden können. So gilt es das Exposé im Detail auszuwerten, Makro- und Mikrolage sowie Miet- und Kaufpreise zu prüfen und schlussendlich das Objekt kaufmännisch und technisch unter die Lupe zu nehmen. Auch die Mieterliste sowie die Mietverträge sind relevant.

Nach erfolgreicher Prüfung folgen die Gespräche mit der Bank. Das Tolle bei der Finanzierung von Immobilien ist der Leverage-Effekt. Bei keiner anderen Investmentart gibt einem die Bank bereitwillig Geld, so dass sich die Eigenkapitalrendite auf wunderbare Art und Weise hebeln lässt. Auch einige steuerliche Tipps finden sich im Buch Erfolg mit Wohnimmobilien, was Werbungskosten und erhöhte Abschreibungen anbelangt.

In die Kalkulation der Immobilie fließt sowohl der aktuelle Zustand der Immobilie mit ein, wie auch das Potential durch eine Aufwertung. Dies kann beispielsweise über eine zeitgemäße Badausstattung oder schlichte moderne Bodenbeläge erfolgen. Ist die Immobilie rentabel, folgen Kaufverhandlung und -abwicklung. Hier ist die Vorbereitung alles. Ich konnte anfangs auch gar nicht glauben, wie viel sich bei Verhandlungen häufig doch rausholen lässt. In stark umkämpften Märkten kann es aber auch sein, dass man mal mehr bieten muss als die anderen Interessenten. 

Nach dem Kauf

Nach dem Kauf folgt die Phase der Immobilienverwaltung. Vielleicht muss ein neuer Mieter gefunden werden und neue Mietverträge aufgesetzt werden. Knedel empfiehlt auch nicht alleine zu agieren, sondern ein Expertenteam um sich zu scharren. Dies sind zum Beispiel Steuerberater, Handwerker des Vertrauens, Hausverwaltung und Makler.

Je nach Strategie kann ein Verkauf der Immobilie irgendwann sinnvoll sein. Auch wenn das möglicherweise schwer vorstellbar ist 🙂 Das ist das Ende des Immobilienzyklus. Das Buch Erfolg mit Wohnimmobilien beschreibt Szenarien, wann ein Verkauf sinnvoll sein kann und wie es in der Praxis abläuft. Ab dem 11. Jahr ist ein Verkauf beispielsweise steuerfrei. Auch ein Verkauf an Verwandtschaft ersten Grades kann spannend sein. So heben Sie stille Reserven und es fällt auch keine Grunderwerbssteuer an.

Mein Fazit zu Erfolg mit Wohnimmobilien

Ich kann das Buch Erfolg mit Wohnimmobilien von Thomas Knedel uneingeschränkt empfehlen. Ich habe schon einige Bücher zum Thema Immobilien gelesen, aber keines liefert die notwendigen Informationen in dieser Form. Es ist kein Roman, sondern ein richtiges Sachbuch und liefert enorm viel Wissen. 

Der Erfolg, den das Buch verspricht, nämlich in 6 Monaten zum Immobilieninvestor zu werden, hängt stark von der Ausgangslage des Einzelnen ab. Diese notwendigen Rahmenbedingungen werden zu anfangs im Buch beschrieben. Die Haushaltsrechnung (monatliche Einnahmen-monatliche Ausgaben) sowie die Vermögenssituation (Vermögen und Verbindlichkeiten) müssen stimmen. Dann die Bank gewillt ist eine gute Finanzierung zu ermöglichen. Aber auch wenn das heute noch der Fall ist, können Sie das ändern. Überprüfen Sie daher regelmäßig Ihre Ausgaben und überlegen Sie wie Sie zusätzliche Einkommensquellen generieren können.

Meiner Erfahrung nach reicht ein monatliches Nettoeinkommen von 2.000 €, um eine 100% Finanzierung von der Bank zu erhalten. Unsere erste Eigentumswohnung haben wir auf diese Art finanziert, obwohl wir Eigenkapital hatten. (Das macht Sinn, da man den Kredit steuerlich ansetzen kann.)

Dennoch stößt Erfolg mit Wohnimmobilien an einem bestimmten Punkt an seine Grenzen, da es eben doch "nur" ein Buch ist und nicht jede Frage vollumfänglich beantworten kann. Was wiederum verständlich ist. Beispielsweise wenn es um Modernisierungen geht. Hier ist es steuerlich günstig, größere Sanierungsmaßnahmen erst ab dem vierten Jahr nach dem Kauf der vermieteten Immobilie vorzunehmen ("anschaffungsnaher Aufwand"). Das Thema fand ich beim ersten Lesen doch sehr komplex und tat mich in der Praxis schwer mit der Umsetzung.

Prima finde ich, dass zusätzlich zum Buch umfangreiches Bonusmaterial mitgeliefert wird. So kann ich das Kalkulationstool zur Rentabilität einer Immobilie wirklich empfehlen. 

Die Immopreneur-Community

Im Laufe der Zeit hat sich auch eine Community gebildet, die sog. Immopreneure (Wortzusammensetzung aus Immobilie + Entrepreneure). Neben einem Online Portal zum Austausch finden immer wieder Immobilien Stammtische statt. Letzteren gibt es an verschiedenen Standorten in Deutschland, u.a. in Karlsruhe, an dem ich schon selbst teilgenommen habe. Was soll ich sagen: Ein persönlicher Austausch mit Gleichgesinnten ist Goldwert!

Hier gehts zu den Immopreneur Stammtischen.

Haben Sie das Buch Erfolg mit Wohnimmobilien schon gelesen? Wie fanden Sie es? Schreiben Sie gerne in die Kommentare!

Lesen Sie auch meinen Blogbeitrag: Diese Tipps sollten Sie beim Immobilienkauf unbedingt beherzigen

Rezension Rich Dad Poor Dad – Robert T. Kiyosaki

Heute möchte ich einen echten Besteller vorstellen. Rich Dad Poor Dad war vor einigen Jahren das erste Buch welches mich dazu gebracht mich ausgiebig mit Immobilen zu beschäftigen. Das Buch handelt vom Aufwachsen von Robert T. Kiyosaki und beschäftigt sich mit der Frage, warum die Reichen reich und die Armen arm bleiben.

Für Eilige: Hier gehts direkt zum Buch.

Inhalt

Robert T. Kiyosaki wird in seiner Jugend von zwei 'Vätern' begleitet. Sein leiblicher Vater ist von Beruf Lehrer und obwohl er ein sehr gebildeter Mann ist, konnte er sich nie mehr leisten als ein verschuldetes Haus und einen Leasingwagen- Deshalb bezeichnet Robert T. Kiosaki seinen leiblichen Vater als poor dad (armer Vater).

Die zweite einflussreiche Person im Leben von Robert T. Kiyosaki ist der Vater eines guten Freundes. Dieser hat zwar nicht die akademische Ausbildung wie sein leiblicher Vater genossen, schafft es aber stattdessen als Unternehmer zu einem beachtlichen Vermögen. Deshalb bezeichnet Robert T. Kiyosaki ihn als seinen rich dad (reicher Vater).

Beide zusammen spielen eine wichtige Rolle im Leben von Robert T. Kiyosaki. Sein rich dad nimmt ihn früh mit auf die unternehmerische Reise. Er erzeugt ein Umdenken bei Robert T. Kiyosaki, indem er ihm beibringt, sich mit Geld zu beschäftigen und vor allem richtig damit umzugehen. Er entdeckt zunehmend Möglichkeiten und Chancen zusätzliche Einnahmen zu generieren und lernt das Geld auch zu behalten.

Trotz einiger Rückschläge, schafft es Robert T. Kiyosaki durch die Ratschläge seines rich dads, sich bereits mit 47 Jahren zur Ruhe zu setzen.

FAZIT

Das Buch Rich Dad Poor Dad war eine Empfehlung meines Coaches und Mentors. Es war für mich wirklich ausschlaggebend dafür meinen Blickpunkt, wie ich mit Geld umgehe, zu ändern. Es war der Anfang einer Entwicklungsreise. 

Wichtigste Erkenntnis für mich: Der Kauf eines Eigenheims ist keine Investition, sondern eine Verbindlichkeit. Eine Investition kennzeichnet sich dadurch aus, dass einem sofort oder später Einnahmen zufließen. Eine Verbindlichkeit zieht einem Geld aus der Tasche.

Zwar beziehen sich die Beispiele der Investitionen von Robert T. Kiyosaki, ausschließlich auf den amerikanischen Immobilienmarkt, aber es zeigen sich sehr viele Parallelen in Bezug auf den Deutschen Immobilienmarkt. Ich sehe dieses Buch als Pflichtlektüre für jeden an, der noch wenig bis keine Berührungspunkte mit Immobilen hatte.

Einige Fragen, welche offen bleiben, beantwortet Robert T. Kiyosaki in seinen späterem Werken. Aber darauf werde ich zu einen späteren Zeitpunkt eingehen.

Hier gehts zum Buch.

Das Brettspiel - Raus aus dem Hamsterrad

Richtig genial ist auch das dazugehörige Brettspiel zum Buch. Hier können Erwachsene spielerisch lernen, wie man aus dem Hamsterrad aussteigen kann. Dies gelingt, wenn die Höhe des passiven Einkommens die Höhe der Ausgaben je Monat übersteigt. 

Robert Kiyosaki

Wer Monopoly mag, wird dieses Spiel lieben. Es ist die perfekte Ergänzung zum Buch Rich Dad Poor Dad, da man direkt ins Umsetzen und Anwenden kommt. Konsumausgaben wie Kleidung, Felgen, Schmuck oder Möbelstücke werden als 'Schnickschnack' bezeichnet. Das prägt sich echt ein 😉 auch für den Alltag.

Hier geht es direkt zum Spiel.

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