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Immobilienkauf: Diese Tipps sollten Sie beherzigen

Wer sich eine eigene Wohnung oder gleich ein ganzes Haus anschafft, der darf diesen Schritt keinesfalls leichtfertig gehen. Bevor Sie sich für die optimale Immobilie entscheiden, sollten Sie zahlreiche Vorüberlegungen anstellen. Neben der Wahl der richtigen Immobilie, sind auch die Finanzierung sowie formale Abläufe wichtig. Auf was es beim Immobilienkauf konkret ankommt, erfahren Sie hier.

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Welchen Nutzen soll die Immobilie haben?

Bei dieser wichtigen Überlegung geht es darum, ob die Immobilie selbst bewohnt werden soll oder an fremde Menschen vermietet wird. Der Vorteil bei einer Selbstnutzung liegt klar auf der Hand: Sie schaffen sich beim Immobilienkauf etwas an, das auch auf lange Sicht hin nicht den Wert verliert. Außerdem entfällt das Zahlen einer regelmäßigen Miete. Sofern das Haus oder eine Wohnung von Ihnen finanziert werden muss, haben Sie die Möglichkeit, anstelle einer Miete die Raten zu begleichen. Ist die Immobilie eines Tages vollständig ab bezahlt, so wohnen Sie gänzlich mietfrei.

Doch auch das Vermieten einer Immobilie bringt gewisse Vorteile mit sich. Vielleicht möchten Sie sich in einem Ort Eigentum kaufen, an welchem Sie aktuell zum Beispiel aufgrund der Arbeitsverhältnisse nicht wohnen können? Hier bietet es sich an, im Falle von sehr guten Konditionen trotzdem zuzuschlagen und die Wohnung oder das Haus vorerst zu vermieten. Ändert sich etwas an Ihren persönlichen Lebensumständen, so können Sie die Immobilie kurzerhand selbst beziehen.

Nebenkosten beim Immobilienkauf in Kalkulationen mit einfließen lassen

Sollten Sie sich dafür entscheiden, den Immobilienkauf zum Zweck der Eigennutzung zu tätigen, so scheint dieses Vorgehen auf den ersten Blick durchaus lohnenswert. Warum sollte man Miete an einen fremden Menschen zahlen und nach einem gewissen Zeitraum verlässt man das Mietobjekt ohne jeden wirtschaftlichen Zugewinn? Da bietet es sich doch an, gleich Nägel mit Köpfen zu machen und einen Immobilienkauf zu wagen. 

Immobilienkauf wie bei Monopoly

Diese Überlegung ist im Grund genommen richtig, allerdings sollten Sie beim Abwägen zwischen Mieten und Besitzen einen ganz entscheidenden Kostenfaktor bedenken: Sowohl beim Kauf als auch hinterher kommen gewisse Nebenkosten auf Sie zu. Informieren Sie sich daher unbedingt vorab, welche Kosten für den Notar, für einen Grundbucheintrag und für die Grundsteuer fällig werden. Nur so können Sie abwägen, ob Sie sich eine Immobilie leisten können und sich der Kauf auch auf lange Sicht hin lohnt.

Nicht nur beim Kauf, sondern auch während des Bewohnens oder Vermietens der Immobilie fallen laufende Kosten an. Müssen dringende Reparaturen innerhalb der Immobilie oder außen vorgenommen werden, so dulden diese in der Regel keinen Aufschub. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Sie hier einen festen monatlichen Betrag zur Seite legen. Summiert sich dieser mit der Zeit auf, so lassen sich auch unvorhergesehene Belastungen mit Leichtigkeit stemmen. Allerdings sollten diese Kosten zur monatlichen Rate für die Rückzahlung hinzugerechnet werden. Nur so können Sie eine eventuell anfallende Miete mit den Kosten für einen Immobilienkauf realistisch vergleichen.

Das direkte Umfeld der Immobilie

Der Immobilienkauf sollte so gestaltet werden, dass er nicht nur kurzfristig, sondern auch langfristig wirtschaftlich sinnvoll ist. Legen Sie daher Wert auf den Zustand, vor allem aber auf die Lage des Objekts. Hierbei müssen Sie bedenken: Es geht nicht nur um den Ist-Zustand. Potenzielle Käufer müssen auch überlegen, wie sich das direkte Umfeld zur Wohnung oder zum Haus in der Zukunft entwickeln könnte.

Sehen Sie sich zunächst die Situation im Haus an. Handelt es sich um eine Immobilie mit mehreren Parteien? Dann ist es erfreulich, wenn sich in den anderen Wohnungen ruhige Mieter oder Eigentümer einer mittleren oder gehobenen Schicht aufhalten. Das macht Ihre zukünftige Wohnung attraktiver zum Selbstbewohnen, aber auch für potenzielle Mieter.

Lage entscheidet beim Immobilienkauf über den Werterhalt

Die Immobilienlage

Neben dem direkten Umfeld ist es wichtig, wie die Lage als solche zu bewerten ist. Gibt es in direkter Nähe genügend Einkaufsmöglichkeiten? Finden Familie oder Naturbegeisterte den Wald, Felder oder wenigstens einen kleinen Park gleich um die Ecke? Das sind Faktoren, welche die Immobilie zusätzlich aufwerten. Wenn Sie Geld für den angestrebten Immobilienkauf aufnehmen, dann müssen Sie langfristig denken. 

Befinden sich in direkter Nähe zu dem für Sie relevanten Objekt große, unbebaute Flächen? Hier könnte in naher oder ferner Zukunft ein neues Gebäude entstehen. Diese könnte nicht nur während der Bauphase, sondern auch darüber hinaus für Unmut bei Mietern sorgen. Möchten Sie die Immobilie eines Tages verkaufen, so wird diese auf dem Immobilienmarkt deutlich höher gehandelt, wenn es sich um ein ruhiges, begrüntes Umfeld handelt. Unansehnliche Hochhäuser sind ebenso unerwünscht wie Fabriken oder Supermärkte.

Nicht nur die Optik, sondern auch der Geräuschpegel in direkter Umgebung spielt eine große Rolle, wenn es um die Attraktivität der Immobilie geht. Sehen Sie sich daher die Umgebung nicht nur abends oder an Wochenenden an, sondern besuchen Sie das Objekt vor dem Immobilienkauf zu verschiedenen Zeiten. 

Wichtig bei der Immobilienlage: Der Feierabendverkehr

Achten Sie auf Details in der Umgebung und hören Sie ruhig genauer hin. Ist es auch abends zur Rush-Hour einigermaßen leise oder gibt es Firmen, die beim Beladen von LKWs viel Lärm verursachen?

Das oben beschriebene Vorgehen mag auf den ersten Blick übertrieben wirken. Es zahlt sich jedoch aus, wenn Sie die direkte Lage beim Immobilienkauf genauestens prüfen und sich erst dann für oder gegen ein Objekt entscheiden.

In welchem Zustand befindet sich die Immobilie aktuell?

Neben der Lage ist vor allem ein Faktor ausschlaggebend für die Beurteilung des Kaufpreises: der Zustand. Hier geht es nicht nur darum, dass Sie sich ein Bild vom tatsächlichen Wert eines Objekts machen. Sie können auch besser absehen, mit welchen Kosten Sie in der Zukunft zu rechnen haben.

Sanierungsnotwendige Immobilie

Befindet sich eine Immobilie bereits in einem frisch renovierten oder sanierten Zustand - super. Das bedeutet in der Regel, dass keine separaten Kosten in den nächsten Jahren einkalkuliert werden müssen. Ganz gleich, ob es sich um einen Altbau, eine frisch sanierte Wohnung oder ein neues Reihenhaus handelt: Den Zustand als Laie alleine beurteilen zu wollen, stellt immer ein gewisses Risiko dar. 

Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Sie an dieser Stelle ein wenig Geld investieren und einen Gutachter mit zur Immobilie nehmen. Achten Sie darauf, dass es sich um jemandem handelt, der eine überzeugende Expertise und genügend Erfahrung mitbringt.

Nicht nur der Zustand der einzelnen Räume, der Fassade und der Elektrik sowie des Leitungssystems ist wichtig. Um vor einem Immobilienkauf genau zu wissen, auf was Sie sich einlassen, sollten Sie sich den Energieausweis zeigen lassen. Dieser sagt viel über den Zustand der Immobilie aus. Sind die Energiekosten hoch, so deutet das auf eine schlechte Isolierung, veraltete Heizungstechnik und ähnliches hin. Das können Sie bei einem Immobilienkauf zwar in Kauf nehmen, sollten die hierfür anfallenden Kosten jedoch mit einkalkulieren.

Die Vergangenheit der Immobilie kennenlernen

Was seltsam klingt, ist in der Praxis bei einem Immobilienkauf essenziell. Sie sollten sich genauestens über die Vergangenheit des Hauses informieren, bevor Sie sich zum Kauf entschließen. Wohnen in der Immobilie mehrere Parteien, so lassen Sie sich die Protokolle der Eigentümerversammlung aushändigen. Hier können Sie schnell herauslesen, ob es in der Vergangenheit zu Unstimmigkeiten zwischen den Eigentümern kam. Außerdem erfahren Sie somit, welche Reparaturen am Haus in naher Zukunft eventuell anfallen könnten.

Achten Sie beim Sichten der Unterlagen auch darauf, welche regelmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen vorgenommen werden und welche gemeinschaftlichen Rücklagen bisher bereits durch die Eigentümer gebildet wurden. Hier gilt: Je mehr Rücklagen vorhanden sind, desto besser. 

Immobilienkauf Laptop und Unterlagen

Nicht nur in kaufmännischer und baulicher Hinsicht sollten Sie - am besten gemeinsam mit einem Vertrauten und einem Gutachter - vor dem Immobilienkauf das Objekt auf Herz und Nieren prüfen. Sehen Sie sich auch die offiziellen Unterlagen an, die einen Aufschluss über das Baugrundstück geben. Unter anderem die Baugenehmigungen kann einen wichtigen Teil dazu beitragen, mehr über das Haus zu erfahren. Ist es nicht per se erlaubt, zum Beispiel den Keller oder das Dach auszubauen, so können in der Zukunft zusätzliche Kosten für das Einholen einer Genehmigung entstehen. Das sollten Sie als neuer Eigentümer am besten vorab schon wissen.

Den Immobilienkauf finanzieren

Wenn Sie sich zu einem Immobilienkauf entschließen, dann spielt natürlich nicht nur die Entscheidung für oder gegen ein passendes Objekt eine wichtige Rolle. Es geht auch um die Frage: Welche Immobilie kann ich mir überhaupt leisten? Hier kommt es in erster Linie darauf an, ob und wie viel eigenes Kapital Sie mitbringen. Zudem ist es wichtig, dass Sie eine - besser noch mehrere - feste Einnahmequellen haben, welche Ihre Bank überzeugen können.

Finanzierung Unterschrift beim Immobilienkauf

Generell haben Sie die Möglichkeit, eine Immobilie mithilfe eines gewöhnlichen Annuitätendarlehens zu verwirklichen. Hier dürfen Sie sich über eine gewisse Sicherheit in Sachen Planung freuen und bleiben dennoch flexibel. Achten Sie darauf, dass außerplanmäßige Rückzahlungen beinhaltet sind. Erwarten Sie in der Zukunft ein Erbe oder Sie werden anderweitig eine höhere Geldsumme erhalten, so können Sie einen Teil des Kredits sofort zurückzahlen. 

Das spart Zinsen und beruhigt ungemein. Generell funktioniert die Finanzierung über eine Bank, indem der Darlehensgeber einen Zinssatz festlegt. Dieser entscheidet unter anderem darüber, wie viel Sie der Immobilienkauf letztendlich kosten wird. Ebenfalls wichtig: die Kreditlaufzeit und die Tilgungsrate. Im Hinblick auf diese Faktoren sollten Sie verschiedene Banken und die individuellen Angebote miteinander vergleichen. Es kann sich drastisch auf die Rentabilität von einem Immobilienkauf auswirken, welche Konditionen Sie mit Ihrer Bank vereinbaren.

Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Das bedeutet konkret, dass die Höhe der Zinsen gerade zum Anfang und gegen Mitte des Rückzahlungszeitraums relevant sind. Achten Sie daher darauf, dass die Zinsen zumindest für diesen Zeitraum fest vereinbart werden. Natürlich ist es außerdem wichtig, dass Sie gegenüber der Bank gut argumentieren können und glaubhaft machen, dass es sich bei diesem Immobilienkauf um eine wohlüberlegte Angelegenheit handelt. Im Gespräch mit der Bank können Sie eigene Rechnungen und Überlegungen präsentieren, um Ihr Gegenüber zu überzeugen.

Für weitere Informationen: Lesen Sie mehr zur Immobilienfinanzierung bei Wikipedia

Janina
 

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